Кризис и ставки до 30%. Что происходит с рынком недвижимости в Воронеже

Центробанк повысил ключевую ставку до 21% – и это исторический максимум. Ситуация на рынке недвижимости в России, в том числе в Воронеже, расстраивает не только покупателей, но и риелторов с застройщиками. Ипотеки с господдержкой больше нет, при этом ставки растут каждый месяц, жильё дорожает.

С какими трудностями столкнулись воронежцы при покупке квартиры после отмены льготной ипотеки и реально ли сейчас приобрести жильё? Как справляются застройщики и что прогнозируют риелторы – в материале «Вести Воронеж».

Ставки и первоначальные взносы

Льготные программы по ипотеке в Воронеже есть, но с ограничениями. Например, ставку 6% может получить семья с детьми до 6 лет включительно и IT-специалист. На этом, пожалуй, всё.  

По данным на октябрь-2024, ставка на покупку вторички и новостройки в Воронеже составляет от 23 до 27%. Возможность рефинансировать кредит будет – но только при условии, если Центробанк снизит базовую ставку. А пока ожидается только рост, говорят аналитики.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке сейчас составляет 10%. А при «льготной» покупке квартиры– от 20,1% до 50%, в зависимости от выбранной программы. 

Но даже у покупателя есть деньги на первоначалку, ему могут отказать в ипотеке – например, при плохой кредитной истории, низком заработке или наличии долгов.

Почему выросли цены?

Максимальный рост цен на недвижимость произошёл после введения государством эскроу счетов, говорит риелтор агентства недвижимости «Вертикаль» Наталья Алексенко. По её словам, эта мера исключает риск стать обманутыми дольщиками  для покупателей, но осложняет жизнь застройщикам – им приходится строить за счёт собственных и кредитных средств, а не за деньги воронежцев.

– Сейчас государство пытается выровнять уровень инфляции – это напрямую связано с ростом ипотечной ставки в России. Также высокий спрос на ипотечные кредиты влечёт за собой рост ставок, так как банки стремятся контролировать объём выданных кредитов, – говорит эксперт. 

Наличка или ипотека?

Раньше рынок недвижимости вообще работал без ипотеки, напоминают эксперты. Потом ипотека появилась, но быстро свернулась. В 2008, в 2014 и в 2015 годах были «аховые ставки», и покупатели перешли на наличку.

– Рынок достаточно быстро адаптируется под наличные деньги. Сейчас до 80% сделок – за наличку, причём речь идёт о вторичном рынке. С новостройками в Воронеже сейчас сложно – из последних сил пытается спасти ситуацию семейная ипотека, но банки подняли первоначальный взнос до 50%. И цена за квадрат – +130 тысяч. Получается, что за однокомнатную вторичку сейчас покупателю придётся готовить от 4 млн, а за новостройку – от 5,5 млн. Но помните, что семейная ипотека дышит из последних сил, – говорит Иван Вивчарик.

Покупать или переждать?

Если мы говорим о людях, которым нужно сменить жильё или вообще негде жить , то надо искать способы покупки квартиры.

– Что будет завтра – непонятно. Невозможно, чтобы были цены адекватные, ставки адекватные. Сколько процентов людей смогут себе позволить ждать? Мы же не можем остановить жизнь: рождение детей, смерть, брак, развод, работа, смена места жительства, – говорит Иван Вивчарик.

Ипотека или аренда?

Замораживать деньги тоже нет смысла. Если человек смог накопить условно 2 млн рублей, то лучше их вложить в жильё, говорят риелторы – вряд ли что-то потеряешь, учитывая непрерывный рост ключевой ставки.

– Всё чаще воронежцы говорят «мы снимаем квартиру». Люди при этом понимают, какую большую сумму они отдают ежемесячно, но из-за кризиса на рынке недвижимости зачастую просто боятся загонять себя в долги, – говорят эксперты.

Тем более ежемесячный платёж по аренде сейчас вдвое меньше, чем средний по ипотеке.

Нынешние покупатели – кто они?

Накопления сейчас имеются в основном у старшего поколения. Это люди, которые застали 90-ые – их 70-80%. Молодёжь редко покупает квартиру за наличку, чаще всего – берёт в ипотеку.

По словам риелтора Натальи Алексенко, человек, который может себе позволить квартиру в ипотеку в Воронеже сейчас, зарабатывает примерно 70-80 тыс. рублей. Вопрос покупки квартиры и улучшения жилищных условий волнует людей в возрасте 28-37 лет, семейные пары с маленькими детьми, работающие в найме или самозанятые.

Количество сделок с начала года снизилось, однако активность на рынке остаётся высокой.

Что происходит с инфляцией?

Рынок недвижимости сейчас находится в кризисе. Инфляция разгоняется, но при этом покупательская способность сохраняется на достаточно высоком уровне.

– Пытаются залить бензином костёр и поднять ключевую ставку, чтоб охладить рынок кредитования. А он очень сильно разогрет. Завтра деньги могут обесцениться ещё. При этом доходы растут, – считают риелторы.

Станет ли хуже?

До конца 2024 года ипотечная ставка в России может вырасти до 30% – так считает директор агентства недвижимости «36-я Авеню» Иван Вивчарик. И это ещё не предел. По словам специалиста, это связано с ростом ключевой ставки. Эксперты советуют набраться сил и запастись стальными нервами. Пока «из-под застройщиков выбивают стул, а финансирование программ сворачивается – нужно как-то жить дальше».

Что говорят застройщики

«Сейчас всё отвратительно» – констатирует генеральный директор группы компаний «Развитие» Сергей Гончаров. По его словам, рынок недвижимости переживает беспрецедентный кризис. Даже во время пандемии ситуация на рынке недвижимости  была более благоприятной.

– Жильё не может просто исчезнуть или стать ненужным. Сейчас мы сталкиваемся с неопределённостью, не знаем, что нас ожидает дальше. Спрос резко упал, и нам необходимо искать пути выхода из этой ситуации, – делится своими соображениями Гончаров.

В качестве возможных мер он рассматривает незначительное снижение цен на квартиры примерно на 5%, а также введение системы рассрочек. Однако, по его мнению, рассрочка на срок более 1,5 лет вряд ли будет реалистичной. 

Многие диванные эксперты прогнозируют существенные скидки , чем вводят людей в заблуждение, в текущих условиях это невозможно по следующим причинам: высокая ключевая ставка. Инфляционные ожидания населения и бизнеса в октябре достигли максимального значения с начала 2024 года и явно превышают прогнозируемые значения, стоимость строительных материалов и работ продолжает расти, к примеру в ноябре прогнозируется увеличение стоимости арматуры до 20%.

Несмотря на сложную ситуацию, «Развитие» не планирует останавливать строительство своих объектов. Все проекты будут доведены до конца. Гончаров уверен, что другие воронежские застройщики придерживаются аналогичной позиции. 

Что касается льготной ипотеки, то бизнесмен считает её возвращение маловероятным. В то же время, он допускает возможность рефинансирования уже выданных кредитов, но сроки таких мер остаются неизвестными.