Покупать или выжидать? Как военная операция на Украине скажется на рынке жилья в Воронеже

Военная операция на Украине уже успела отразиться на рынке недвижимости в Воронеже – растерялись, кажется, все. Риелторы не сходятся во мнении, стоит ли сейчас приобретать жильё или надо выждать. Одни горожане экстренно сняли деньги со всех счетов и внесли задаток за квартиру, а другие боятся, что смысла в покупке нет. Самыми спокойными оказались крупные застройщики – планы на 2022-й они менять не собираются.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайший год и стоит ли сравнивать сложившуюся ситуацию с кризисом 2014 года, выясняли «Вести Воронеж».

Сколько стоят квартиры

Цены на жильё сейчас достигли исторического рекорда. Только за последний месяц стоимость квартир выросла примерно на 8-10%, рассказали в агентстве недвижимости «Этажи». Сейчас в среднем квадратный метр жилья обходится в 85 тыс. рублей. Это значит, что двушка площадью 50 «квадратов» будет стоить 4,25 млн рублей. В феврале такое жильё можно было бы купить за 3,9 млн рублей.

Для сравнения, после кризиса 2014 года средняя стоимость квадратного метра в Воронеже составляла 50 тысяч – а значит, всё ту же условную двушку можно было бы купить всего за 2,5 млн рублей.

– У людей нет больших накоплений, чтобы побежать снимать деньги и вкладывать их. Кроме того, в последнее время цены только росли, поэтому даже выбрать нечего тем, у кого есть небольшие сбережения. Даже в хрущёвке в Советском районе однушка в 30 «квадратов» обойдётся не меньше чем в 2,5 млн, – рассказал риелтор агентства «1000 квартир» Роман Плютто.

Что изменилось на рынке недвижимости

Риелторы в оценках разошлись – это, впрочем, отражает и поведение воронежцев. Одни боятся обесценивания денег и пытаются купить хоть что-то, вторые – надеются на снижение цен и потому решили выжидать. Третьи спокойно заканчивают сделку. Понимания, как сейчас нужно действовать, как минимум у потенциальных покупателей точно нет.

– Эмоционально-психологический фон, который создала военная операция, наложил отпечаток на рынок недвижимости, активность снизилась. Сначала люди просто застыли. Через сутки одни продавцы сняли объекты с продажи, другие перенесли срок продажи, но цены никто не спускал. Те воронежцы, у кого были одобрены ипотечные кредиты, стремились быстрее закрыть сделки и купить недвижимость. А некоторые инвесторы, наоборот, решили продать квартиры раньше, чем планировали – чтобы воспользоваться текущей ситуацией, – рассказала коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова.

Несмотря на то, что сделок стало меньше, интерес к покупке жилья не пропал – спрос на квартиры за неделю после объявления спецоперации вырос примерно на 50%, добавили в компании «Этажи». Но, конечно, интересоваться – не значит купить.

– Давно планировал вложить деньги в квартиру. Но наличных не хватало, а залезать в крупные долги не хотел, поэтому больше полугода откладывал сделку. Сейчас же решился на двушку  за 5 миллионов за день, внёс аванс. Теперь думаю, успею ли закрыть сделку по прежней стоимости? Говорят, застройщик может поднять цену сразу чуть ли не на 500 тысяч, – рассказал покупатель Владимир.

Чего ждать дальше

– Такое увеличение спроса – временное явление, и скоро он будет сильно сокращаться. Это связано с повышением ставок по ипотеке, перенасыщением спроса на протяжении двух последних лет. Поэтому к июлю, пока ещё будет действовать господдержка и программа семейной ипотеки, спрос будет на новостройки. Но не такой, как сейчас. Относительно 2021 года и текущих продаж мы прогнозируем снижение продаж к третьему кварталу 2022-го на 50%, – рассказали в «Этажах».

Сокращение спроса всегда ведёт за собой снижение стоимости, но 100%-ной гарантии, что цены на квартиры рухнут, в агентстве, конечно, не дают. Ситуация ещё зависит от других факторов – подорожания стройматериалов, дефицита некоторых из них и, соответственно, увеличения себестоимости строительства.

Более пессимистично на ситуацию смотрят в «1000 квартир». По мнению Романа Плютто, около 70-80% рынка недвижимости приходится на ипотеку. А с повышением ставки до 18% желающих покупать такое жильё будет мало.

– Рынок сильно просядет. Пару месяцев будет застой, а потом, если ничего не изменится, может пойти и снижение. Один человек из десяти будет продавать, выставляя низкую цену, а остальные предложения будут висеть на рынке, – считает эксперт.

Несмотря на это, застройщики не планируют снижать темпы строительства – только ДСК в 2022 году сдаст 290 тыс. кв. м жилья, рассказал гендиректор компании Андрей Соболев.

– Мы ждём относительного ухудшения ситуации по финансированию в 2023 году, что может привести к снижению объёмов ввода жилья в год, но обрушения рынка не предвидится. Малому и среднему бизнесу будет сложнее. Трудно придётся и тем, кто будет работать на заёмных средствах, – добавил Андрей Соболев.

Стоит ли покупать сейчас квартиру

Заработать на недвижимости в ближайшие год-полтора будет сложно. Поэтому инвестиционная квартира – не лучшее решение. Тем, кто зарабатывал на недвижимости, сейчас выгоднее уйти на депозиты. Но быть спокойными за сохранность своих денег, особенно с учётом инфляции, – можно, заверили в «Этажах».

– Жильё всегда считается надёжным вложением. Даже в рублёвом эквиваленте оно не дешевеет. Например, в 2002 году квартиру в Новой Усмани можно было купить за 4,5 тыс. долларов. Сейчас эта же квартира стоит 35 тыс. долларов. Представляете, какой рост цен на недвижимость за 20 лет? – сказала Галина Колокольникова.

Вопрос скорее в том, где брать деньги на покупку квартиры – если наличных нет, то с займами будет сложно. Помимо того, что Центробанк поднял ключевую ставку, многим воронежцам даже при таких невыгодных условиях в ипотеке отказывают.

Чем 2022-й отличается от 2014 года

Последний подобный кризис в России случился в 2014 году – и вновь на фоне событий на Украине и присоединения Крыма. Тогда тоже рухнул рубль, а в отношении страны вводили экономические санкции.

– Такого ажиотажного спроса, как в 2014 году, нет. Прежде всего, потому что у людей нет сбережений. Кроме того, ставку по ипотеке поднимали в течение месяца, а сейчас – одномоментно, и сразу до 18%. Если раньше воронежцы могли подготовиться к изменению рынка и принять взвешенные решения, то сейчас времени на это не было, – рассказал Роман Плютто.

Опасаясь потерять деньги в 2014-м, не успевшие вложиться в валюту воронежцы решили инвестировать в квартиры. И к концу года спрос на жильё был ажиотажным.  В 2015 и 2016 годах случились стагнация и падение. Только с 2017-го цены на недвижимость начали расти, и рынок ожил.

Справка

Курсы доллара и евро взлетели после начала спецоперации РФ на Украине. Многие брендовые магазины заявили об уходе с рынка, а стоимость некоторых товаров – в том числе техники и продуктов – стремительно пошла вверх. Именно поэтому жители региона задумались, что делать с накоплениями. Ответы на некоторые вопросы финансовый аналитик дал здесь.