Новый подход для старых кварталов. Что даст Воронежу комплексное развитие территорий

На месте ветхих домишек вырастут новые многоэтажки. Вместе с ними появятся новые дороги, сети, детские сады и школы. И желательно, чтобы бюджету это не стоило ни рубля. Называется такой подход комплексным развитием территорий, и теперь старые кварталы в Воронеже будут застраивать только так. Но будут ли и что станет со стоимостью квадратного метра? Давайте разбираться.

Предлагать под застройку старые кварталы в Воронеже начали несколько лет назад. Таких территорий насчитали 26 общей площадью примерно в 120 футбольных полей. Первый контракт власти заключили в 2015 году. Тогда за счет бюджета даже расселили часть ветхого жилья. Прошло семь лет – застройщиков нашли только для 14 территорий.

Некоторые участки выставляли на торги по несколько раз, но безрезультатно.

Почему? Причина проста: реновация таких кварталов – дело дорогое и долгое. И самая большая проблема – расселить жильцов. Переговоры и суды затягиваются на годы, а это – потеря денег.

Так что в очереди за правом реанимировать ветхие кварталы строители и так не стоят. Теперь же им предлагают развивать их комплексно, это не каприз властей, этого требует закон. И первый такой контракт в Воронеже уже заключили.

– Это улица Солнечная, переулок Солнечный, там в первый раз при развитии застроенных территорий девелопер, который выиграл этот конкурс, будет строить большой детский сад на 250 мест, за свой счет с вложениями примерно 300 млн рублей и передаст безвозмездно этот детский сад муниципалитету. Мы планируем такие подходы гораздо чаще применять в дальнейшем при формировании таких территорий, – рассказал мэр Воронежа Вадим Кстенин.

Итак, что изменилось? Во-первых, новые правила должны упростить расселение жильцов. Решение о застройке принимают теперь не только власти, но и горожане. Если две трети – за, то недовольным и несогласным просто выплатят компенсацию и выселят без долгих судебных мытарств. Впрочем, строители в покладистость горожан не особенно верят.

Во-вторых, под комплексное освоение попадут не только ветхие кварталы. Это могут быть и промзоны, и участки смешанной застройки. Рядом с новыми ЖК могут остаться вполне еще крепкие сталинки и хрущёвки.

Ну, и в-третьих, возведение жилья будет невозможно без строительства детсадов и школ, дорог и прокладки сетей. За чей счёт – будут решать в каждом случае по-разному. Например, компания «Развитие», первопроходец этой программы, возведет детский сад за свой счет и отдаст его городу.

Второй аукцион, на освоение квартала в районе улицы 9 Января, провалился. Заявок не было вообще. Что не удивительно. Половину участка занимает школа. И если детсад можно построить за 300 млн, то школа – это уже 2 млрд. Ну и земли под застройку остаётся вдвое меньше, так что желающих не нашлось.

Выход есть, говорят эксперты, но плохой – наращивать этажность. Иначе вырастут цены на жилье.

– Если застройщик такие обязательства на себя берет и никакой компенсации впоследствии он не получает за строительство, то это, по сути, ложится в цену квадратного метра. По такому пути идёт Москва. Но Воронеж и Москва по уровню достатка населения достаточно сильно отличаются, и мнение застройщиков, что если цены на социальные объекты будут заложены в цену квадратного метра, то мы просто остановимся, – говорит глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.

По его оценке, строительство школы и сада добавят каждому квадратному метру жилья еще 15-20 тыс. рублей. То есть квартира площадью 70 метров подорожает миллиона на полтора. В Союзе строителей уверены: власти должны взять на себя часть расходов на сети и социалку. В мэрии с ними согласны.

– Здесь более широкий механизм финансирования, для создания общих магистральных сетей могут быть использованы средства инфраструктурных бюджетных кредитов, также могут быть использованы различные федеральные и областные средства для создания, в том числе объектов социального развития, – объяснил и.о. вице-мэра Воронежа по градостроительству Александр Головацкий.

А вот строители сомневаются, что привлечь такие средства будет легко. Да и в целом экономически привлекательными такие территории назвать непросто. Инвестиции вернутся не раньше, чем через пять-семь лет. Но дефицит земли в городе диктует свои правила. 

– Комплексное развитие территории – это один из способов освоения земельных участков, уже сформированной жилой застройки со своей инфраструктурой, энергетикой, это не окраина города, которые заново осваиваются и строятся, там своя атмосфера и, соответственно, свой спрос. Уверен, что с учётом дефицита именно такой категории участков в городе Воронеже застройщики будут заинтересованы в комплексном развитии территории, и мы тоже в этом видим перспективы, – рассказал заместитель директора строительной компании «Развитие» Иван Вяльцев.

Под комплексное освоение власти Воронежа готовы отдать 35 участков – это примерно  300 гектаров. Первые 3-4 – уже в этом году. А провалившийся аукцион власти объявят заново и, говорят: готовы к компромиссам.