Пора собирать чемоданы? Как владельцы квартир в Воронеже оказались в заложниках из-за банкротства застройщика

Случай, который может поставить под сомнение любые сделки по покупке жилья в ситуации, если у застройщика начались финансовые проблемы. Арбитражный суд рассматривает спор между преемниками обанкротившегося застройщика и семейной парой, которая пять лет назад купила несколько десятков квартир в строящемся доме. Теперь у дольщиков требуют вернуть квартиры в конкурсную массу или заплатить за них снова. Основной аргумент истца – квартиры на этапе котлована купили со слишком большой скидкой. Очень странная история в нашем материале.

Сейчас в «Звёздном квартале» тишина и спокойствие, но три года назад на этой стройке кипели страсти – из-за финансовых проблем застройщик рисковал не сдать жильё дольщикам. В итоге строители обнакротились, а  часть квартир преемники застройщика пытаются вернуть через суд. Ответчик – семейная пара, которая купила несколько десятков квартир. Дольщики, в свою очередь, подозревают, что вообще стали жертвами некой схемы – и владельцы компании-застройщика пытаются отменить сделку, чтобы заработать.

– В 2014 году был кризис, мы решили в сентябре, как у нас большинство народа делает, инвестировать в недвижимость. И нам предложили вариант –  инвестировать в «долёвки». Но это был этап карьера. За счёт наших денег были подведены коммуникации к ЖК «Звездный квартал», дальше продолжилось успешно строительство и завершилось. Банкротство нужно, чтобы отменить сделки и чтобы вернуть все квартиры, которые мы купили на том этапе им, – говорит дольщица Елена Игнатова.

Аргумент арбитражных управляющих застройщика – Елена Игнатова и её родственник купили много квартир и, по их мнению, слишком дёшево. В 2014 году квартиры приобрели по цене около 20 тыс. рублей за квадратный метр. Почему покупатель не имеет права приобрести жилье по той цене, которую за него просит продавец, не поясняют.

– По нашему мнению, сумма договора на будущие квартиры является существенно заниженной, что формирует за собой основание для оспаривания сделки на основании статьи закона о банкротстве. Мы исходим из того, что дата совершения сделки является не датой регистрации договоров долевого участия, изначально заключенного с Игнатовыми, а непосредственной передачи квартир уже построенных, возведенных должником. Мы исходим из того, что в данном случае у должника имелись признаки неплатежеспособности на момент совершения сделки передачи построенных квартир, – прозвучало в зале суда.

Получается, что дольщики должны были, уже заплатив деньги и дожидаясь актов приёма-передачи, как-то понять, что финансовые дела фирмы плохи, и спросить: «А не заплатить ли за купленные и, наконец, построенные квартиры ещё раз?» Плюс ко всему, застройщик в суде доказывает, что семья вела предпринимательскую деятельность, а, значит, должны были следить за актуальными ценами на недвижимость.

– Конкурсный управляющий предлагает определять рыночную цену по известным только ему критериям. Ну, например, он предлагает сравнивать цену которую уплатили мои доверители за квартиры купленные на стадии котлована сравнивать с минимальными ценами, установленными Минстроем, по которым стоимость жилья – не менее 33 тыс. рублей за квадратный метр. Это распоряжение Минстроя не имеет обязательного характера, оно касается только жилья, а мы, повторяю, заключили договор на стадии котлована, – отметил адвокат Алексей Петриков.

Впрочем, рассказывает Елена Игнатова, предложение вернуть квартиры ей и супругу уже поступало примерно через год после заключения сделки. С ним к ним обращался коммерческий директор фирмы-застройщика – жилье он предложил вернуть, а потраченные деньги пообещал возместить, но лишь частично.

Покупатели от такого заманчивого предложения отказались, и после этого, уверяют, у них начались проблемы. Им пришла повестка в суд в Майкопе, о том, что они якобы выступили поручителями за некоего гражданина, который взял в долг 30 млн рублей. На купленные квартиры Игнатовых тут же наложили арест.

После двух лет разбирательств свою непричастность Игнатовым все же удалось доказать и даже добиться возбуждения уголовного дела о покушении на мошенничество. Причём, по мнению женщины, между фигурантами дела в Адыгее и владельцами фирмы-застройщика прослеживалась прямая связь. Потом приключения у пары, которая к тому моменту уже успела продать большую часть купленных квартир, начались в арбитражном суде. Кроме того, женщина утверждает, что ей угрожали.

– Были постоянные угрозы, звонки, за нами ездили две машины серебристая и чёрная. Я вообще не жила, а существовала эти годы. Это чёткое мошенничество, рейдерство, которое идёт вот уже в течение четырёх лет, – рассказывала ранее Елена Игнатова.

Мы попросили профессионального арбитражного управляющего Ивана Гусева посмотреть данные о компании-застройщике, которая сейчас проходит процедуру банкротства с помощью системы «Спарк».

– Здесь идёт очень большое снижение этой чистой прибыли – 26 млн рублей, и снизились очень чистые активы на 53 млн рублей. Чтобы вы понимали, у них выручка 348 млн рублей. Фактически то, что у них находилось в чистых активах, это, скорее всего – имущество, недвижимость, машины, всё, что угодно. И они были проданы. Вероятнее всего, по заниженной цене. А, возможно, и не по заниженной, так как мы смотрим – выручка от продажи достаточно высокая. Могли продать по рыночной цене, но деньги потом куда-то вывести. Фирмы-однодневки – неизвестно, потому что чистая прибыль очень низкая. Вероятнее всего, после этого вводится контролируемое банкротство. Для того, чтобы эти сделки не оспаривались, – прокомментировал эксперт.

Судя по данным учредителей, эти фамилии фигурируют в бесконечном списке фирм, в числе которых высокорисковые контрагенты, то есть, проще говоря, компании, которые система распознает как ненадежные или те, существование которых вообще сомнительно. А имущество, которое застройщик выставил на торги – дебиторская задолженность компаний, которые долги отдадут вряд ли.

– С большой долей вероятности, вот эта дебиторская задолженность, которая выставляется на продажу ООО «Карат», вот они 13 млн рублей. 12, 29, 1, 3 – это как раз те деньги, которые выводились для того, чтобы снизить стоимость активов. Они никогда не будут взысканы, это нужно покупать эту «дебиторку» и банкротить эту компанию. А эту компанию банкротить, там, скорее всего, человек, которого никто никогда в жизни не найдёт. Потому что сведения о руководителе признаны недостоверными ФНС, – добавил Иван Гусев.

Если суд всё же признает сделку по покупке квартир недействительной, в непонятной ситуации могут оказаться около 40 семей, которые купили их у Игнатовых, и сейчас там живут. Защищает ли их закон, и пора ли им собирать чемоданы? О покупателях-заложниках банкротства мы поговорили с председателем союза строителей Воронежской области Владимиром Астаниным.