Воронежцы стали чаще покупать квартиры в условиях пандемии

Пандемия коронавируса не страшит рынок недвижимости – за последний месяц продажи квартир в области выросли на 25 – 30%. Воронежцы спешат обзавестись собственным жильём до того, как банки поднимут процентные ставки по кредитам. Насколько увеличится цена квадратных метров уже в ближайшее время, и спасут ли заёмщиков ипотечные каникулы – об этом в новом выпуске программы «Факты».

После объявленной первой нерабочей недели нарушить режим всеобщей самоизоляции разрешили застройщикам – они вернулись к работе на объектах. А вот агентства недвижимости по-прежнему либо закрыты, либо работают на удалёнке.

Казалось бы, и в этой сфере убытки для бизнеса неизбежны. Но нет – все крупные игроки на рынке продолжают продавать квадратные метры. В первую очередь, конечно, в новостройках – там покупателю не обязательно выходить из дома, чтобы увидеть свою будущую квартиру.

– По новостройкам жильё можно выбрать на сайте, у нас по несколько броней в день по новостройкам. Покупатель заходит на сайт застройщика, мы ему присылаем материалы, планировки, рекомендуем. И он говорит: «Мне вот такую квартиру». Выбирает, перечисляет деньги, договор брони осуществляем – сейчас такой процесс идёт достаточно неплохо, – рассказывает директор агентства недвижимости «Этажи» Данис Латыпов.

По данным Центробанка, в Воронежской области только за первые два месяца года выдано почти три тысячи ипотечных кредитов. Общий объём их превысил 5,5 млрд рублей. При этом средний размер такого займа в нашем регионе составляет почти 2 млн рублей, а средний срок погашения немногим превысил 18,5 лет. Активность воронежцев подтверждают и банки, некоторые из них держат ипотечную «планку» на прежнем уровне, чем покупатели и пользуются. Правда, таких кредиторов уже единицы.

– По итогам последнего заседания, регулятор оставил её на прежнем уровне – 6%. Это позволило банку не повышать процентную ставку по ипотеке в текущей ситуации. В настоящее время банк предлагает клиентам ипотеку по ставке от 7,9%. Как следствие, в течение первого квартала 2020 года мы наблюдали рост спроса на ипотечные займы на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года, – управляющий директор по ипотечному кредитованию филиала банка в Воронеже Роман Курипта.

Как сообщили в Центробанке, по состоянию на 1 марта 2020 года общий объём задолженности по ипотечным кредитам в регионе составил почти 97 млрд рублей. При этом год назад этот показатель был на 12 млрд меньше. И, несмотря на непростую ситуацию в экономике, воронежцы пока добросовестно платят по счетам.

– Заёмщики ответственно относятся к выполнению обязательств по ипотечным кредитам – почти 99% задолженности погашается своевременно. Подобная картина наблюдалась и в прошлом году. Более того, по данным прошлого года около трети выданных ипотечных жилищных кредитов была погашена досрочно, – рассказала заместитель управляющего воронежским отделением ГУ Банка России по ЦФО  Анна Сухова.

При этом, как сообщили в региональной Гильдии риелторов, банки в преддверии пока ещё непредсказуемого будущего, уже сейчас ужесточили требования к заёмщикам – разумеется, не официально. Так, если раньше обязательный первоначальный взнос в 20% был максимальным, то теперь это средний показатель, некоторые кредиторы уже запрашивают и 30%. Плюс – теперь финансисты более тщательно изучают кредитную историю заявителей, и нередко затягивают сроки одобрения выдачи займа.

На ближайшие пару месяцев прогноз на рынке недвижимости Воронежской области таков: цены, поддерживаемые всё ещё доступной ипотекой и ажиотажем, возможно, продолжат расти, но незначительно. Хотя обычно любые резкие скачки ключевой ставки Центробанка также резко отражаются на стоимости квадратных метров. Но пока что воронежские эксперты уверены в одном,  непредсказуемый сценарий маловероятен, и внезапного, ощутимого подорожания жилья в ближайшие пару месяцев не будет.

– Ключевая ставка, скорее всего, не изменится. Что касается ставки по ипотеке – банки приподнимут где-то на процент, наверное. Потому что сейчас много кто просит каникулы, риски банка возрастают, и он закладывает в стоимость процентной ставки, – говорит Данис Латыпов.

Действительно, начиная с конца марта большинство воронежских банков, несмотря на устойчивую позицию регулятора, заранее приподняли процентные ставки на один – два пункта. Так сейчас в среднем по новостройкам заём можно оформить под 9 – 10%. По кредитам на вторичное жильё – примерно такой же показатель. На пару процентов годовых дороже обойдётся ипотека на частный дом с земельным участком.

В одном из воронежских агентств недвижимости проанализировали данные по 40 тыс. объектов, и оказалось, что в апреле 2020 года средняя цена квартир незначительно, но всё же изменилась. Так «однушка» сейчас стоит 2 млн рублей, стоимость повысилась на один с лишним процент. Двухкомнатная квартира подорожала на 1,5%, цена составляет 2,8 млн рублей. А вот трёшки даже подешевели – почти на 1%, их средняя цена сейчас около 4 млн рублей.

Из-за пандемии коронавируса бизнес и предприятия приостановили работу, как следствие – сократился и доход заёмщиков. Поэтому власти объявили о возможности отсрочить выплаты по ипотеке. Заявку на ипотечные каникулы в свой банк можно подать до 30 сентября дистанционно. Вот только максимальный размер кредита, по которому можно изменить порядок выплат, составляет всего 1,5 млн рублей – маловато, учитывая, что средний размер кредита в стране – почти 2,5 млн. Поэтому сейчас некоторые банки запускают собственные программы поддержки заёмщиков.

– Банк расширяет число её потенциальных участников за счёт увеличения максимальной суммы кредита пострадавшего заёмщика. В случае с ипотекой максимальная сумма полученного клиентом кредита в нашем регионе составляет 3 млн рублей. Каникулы предоставляются на три месяца, – рассказывает Роман Курипта.

При этом опытные риелторы предупреждают заёмщиков – ипотечные каникулы подразумевают реструктуризацию долга. А этот процесс обязательно отразится в кредитной истории. И если в будущем вы захотите рефинансировать свой долг – то есть переоформить кредит на более низкую ставку – это уже вряд ли получится. Для банка ипотечные каникулы могут стать стоп – фактором.

Интересно, что пандемия пока не пугает не только риелторов и покупателей, но и застройщиков. Оно и понятно – стройки-то возобновили, спрос по-прежнему есть. К тому же, сейчас компании работают по системе эскроу-счетов. При этой схеме покупатель квартиры переводит деньги не застройщику, а на счёт в банке. Если обанкротился, то деньги возвращаются. А дома строят на кредиты, которые застройщикам уже одобрили банки.

И в нашей области система пока что работает без кардинальных сбоев. Так, по данным Банка России, на начало марта, в области открыто более 1,5 тысяч счетов эскроу, денежные остатки на которых превышают 2,5 млрд рублей.

– Следует отметить, что количество счетов и сумма их остатков за последние три месяца увеличились в полтора раза. В Воронежской области со счетов эскроу застройщикам уже перечислено более 1,5 млрд рублей. По количеству «раскрытых» счетов эскроу и сумме перечисленных с них средств наш регион занимает первое место в Российской Федерации, – говорит Анна Сухова.

То есть недостатка в квадратных метрах из-за коронавируса также не будет. По крайней мере, в ближайшее время. Если говорить о спросе, то ближе к лету, на рынке жилья конечно, будет затишье после бури. Но при благоприятном сценарии развития ситуации с коронавирусом, динамика и покупательная способность в сфере недвижимости окончательно восстановится уже осенью.