«Ипотечная ставка и цены вырастут». Когда воронежцам выгоднее покупать квартиру

Всё выше и выше – именно так можно сказать о ценах на рынке недвижимости в 2019 году. Особенно, по прогнозам специалистов, подорожают квадратные метры в новостройках. А, начиная с января, выросли процентные ставки по ипотеке. С чем связано такое повышение, как оно отразится на спросе, и в каком месяце выгоднее приобретать жильё, выяснила журналист «Вести Воронеж».

Многие эксперты 2019 год называют годом трансформации на рынке недвижимости. В России вступили в силу поправки в закон «О долевом участии» – и теперь, чтобы построить высотки, застройщики должны внести 10% своих средств и взять кредит, а деньги дольщиков «заморозят» в банке до сдачи квартир. На каждый объект теперь нужно получить отдельное разрешение, также повысили требования к застройщику. Такие изменения обезопасят покупателей, однако за счёт этого могут вырасти и сроки строительства, и цена за квадратный метр. Плюс – рынок недвижимости покинет много небольших компаний.

– Банки не всем будут выдавать кредиты, а более рисковым – будут повышать ставку. После повышения себестоимости и цен часть компаний станут менее конкурентоспособными, а крупные игроки будут иметь более высокую маржинальность и больше будут застрахованы от рисков, – объяснил директор филиала федерального агентства недвижимости Данис Латыпов.

Когда выгоднее всего купить квартиру?

В одном из воронежских агентств недвижимости проанализировали данные по 16 тыс. объектов, и оказалось, что за первый месяц 2019-го средняя цена за квадратный метр уже поползла вверх.

Метр в однушке стоит почти 53 тыс. рублей – относительно прошлого года цифра выросла на 2,5%, в двушке – почти 50 тыс. рублей (плюс 2%). Меньше всего изменилась цена в трёхкомнатной квартире – всего на 1 5% и составила 48,9 тыс. рублей. Поэтому тем, кто хочет обзавестись своим жильем, нужно задуматься о покупке уже в ближайшее время.

– Оптимальный срок для приобретения недвижимости – первый квартал года, после января. Наверное, оптимально в марте – при учёте, что в феврале ставка не поднимется. Если удобнее позже – то в начале лета и перед 4-м кварталом, там дикий спрос, – посоветовал Данис Латыпов.

Что пользуется спросом?

Несмотря на рост цен, никакого ощутимого снижения спроса на квартиры эксперты пока не ожидают. Если говорить о новостройках – а там жильё покупают гораздо охотнее – сейчас минимальная цена однокомнатной квартиры – 2 млн рублей, двушки и трёшки – 3 и почти 4 миллиона соответственно. «Вторичка», разумеется, дешевле – от 1,2 млн рублей за 2 комнаты и до 1,8 млн рублей – за три. Причём спрос квартиры с двумя и тремя комнатами в 2018 году повысился до 40%.

– Например, в Воронеже жилые комплексы, где даже со сдачей на конец 2019 года нет в продаже двух- и трёхкомнатных квартир. Даже больше – есть жилые комплексы, где уже наблюдается дефицит на такие квартиры со сдачей на сентябрь 2020-го. То есть спрос есть. Застройщики часто проводят акции, делают интересные предложения, лояльно относятся к людям, у которых ипотека, – рассказал специалист по продаже недвижимости Илья Никитенко.

Что будет с ипотекой?

Даже после повышения ставки ипотека остаётся вполне комфортной и посильной для выплат заёмщиками. Для сравнения, в 2010 году она составляла 13,5%, спустя 2 года – 14,5%, и воронежцы всё равно оформляли ипотеку. В 2018 году за счёт госсубсидий ставка снизилась – до 9,5%. Но счастье длилось недолго – до января 2019-го, и этот рост не будет последним. Так что желающим обзавестись ипотекой также советуют поторопиться.

– Стоимость квадратного метра в новостройке неизменно будет расти, и «вторичка» немного подтянется. Поэтому по стоимости объекта недвижимости лучшее время для покупки – да, сейчас. По размеру процентной ставки – тоже сейчас, потому что если брать даже середину года – с большой долей вероятности ставка вырастет на 1%, – спрогнозировала генеральный директор группы компаний «Центр ипотечного кредитования» Ирина Киселёва.

Доля ипотечных кредитов на воронежском рынке в прошлом году составила почти 70% в общем объёме продаж. Интерес к этому виду кредитов у жителей региона рос с каждым годом – девять лет назад таковых выдали всего около 4 тысяч. Спустя два года, в 2012 цифра увеличилась в два раза. В 2014-м число выданных кредитов составило почти 13,5 тысяч, а в 2018-м достигла своего максимума – почти 20 тысяч за год. В 2019-м власти планируют поддержать спрос новыми госпрограммами.

– Молодая семья, родившего второго, третьего и последующего ребёнка после 1 января 2018 года имеет возможность при накоплении 20% собственных средств взять ипотеку под 6% годовых, это очень хорошая ставка. Если это второй ребёнок – то на три года под 6, если третий – то на 5 лет, – добавила Ирина Киселёва.

Подорожают ли загородные дома?

Единственное, что пока, по прогнозам, останется неизменным – цены на загородную недвижимость. Здесь они пока что «заморозились»: повышенного спроса в этом сегменте не было в прошлом году, и в 2019-м его также не ожидают. Причина проста – если говорить о загородных жилых кварталах – там, как правило, немало проблем с инфраструктурой, к тому же мелкие частные управляющие компании не всегда торопятся выполнять свои обязательства. А купить дом, участок к нему, который нужно ещё и обустроить может себе позволить далеко не каждый воронежец.

Выгодно ли покупать квартиру под сдачу?

А вот в аренде жилья эксперты фиксируют снижение стоимости. Сейчас стала очень доступной ипотека, и людям проще купить квартиру свою, чем платить арендную плату, – объясняет президент Гильдии риелторов Черноземья Наталья Колесникова. Аренду чаще всего снимают студенты и приезжие. Но как только ипотечные ставки станут достаточно высоки, мы снова увидим рост арендного жилья.

– Эпоха инвестиционных квартир закончилась в 2014 году. И на сегодняшний момент она всё меньше и меньше. По нашим оценкам и оценкам других застройщиков, инвестиционная составляющая – около 10%. Это те квартиры, которые приобретаются для того, чтобы сохранить денежные ресурсы и, может быть, приумножить их, – добавил генеральный директор строительной компании Андрей Соболев.

Прогноз на 2019 год

Спрос на жильё есть и будет, а вот предложение может немного снизится – как думают специалисты, многие застройщики после поправок в законе начнут осторожничать, и будут строить меньше. Так, некоторые компании уже снизили объёмы ввода новостроек. Например, в 2015 году в стране ввели более 85 млн квадратных метров новеньких жилплощадей, в 2017-м – 79 млн, а в прошлом году – ещё на 7 млн меньше. При этом за это время несколько изменился и менталитет покупателей – сейчас недвижимость покупают, как нечто жизненно необходимое, не рассматривая квадратные метры как золотую жилу.

В целом на рынке недвижимости Воронежской области прогноз таков: цены в 2019 году, поддерживаемые всё ещё доступной ипотекой и ажиотажем, продолжат незначительно расти – в пределах от 2-4%. Стабильность отрасли в такой ситуации может обеспечить спокойный экономический климат не только в регионе, но и в стране. Любые резкие скачки ключевой ставки Центробанка, разумеется, ощутимо повысят цены, как следствие – понизят спрос, и активность строителей. Ближайшее заседание Центробанка состоится уже 8 февраля – тогда, как ожидается, примут решение о параметрах ключевой ставки. Изменится она – изменится и ситуация на рынке.